일시적 2주택 기한 하루 차이, 세금은 257만원이 3억9천만원이 된다

“일시적 2주택이 3년에서 2년으로 줄었다”는 말이 요 며칠 계속 돌고 있어요. 9월 29일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안이 의결됐고, 10월 1일 공포·시행될 예정이라서요. 강남구가 9월에 세 차례 연 부동산 세금 설명회에는 주민 1,000여 명이 다녀갔다고 해요. 그런데 이 한 줄만 퍼지면서 집을 갈아타려던 분들 사이에 혼란이 커졌어요. 모든 사람이 2년이 되는 것도 아니고, 같이 거론되는 장기보유특별공제 개편은 아직 국회에 있어요. 확정된 것과 아닌 것부터 나눠서 볼게요.

 

📷 사진 1 · 서울 노원구 아파트 단지(2022년) · 출처: Ox1997cow / CC BY-SA 3.0 / 위키미디어 공용

 

2년이 되는 건 ‘조정지역에서 조정지역으로’ 갈아탈 때뿐이에요

일시적 2주택 특례는 집을 갈아타느라 잠깐 두 채가 되더라도, 기한 안에 옛 집을 팔면 1주택자처럼 세금을 매겨 주는 제도예요. 지금은 옛 집을 산 지 1년 이상 지나서 새 집을 사고, 새 집 취득일부터 3년 안에 옛 집을 팔면 돼요. 2023년 1월부터는 지역 구분 없이 3년이었어요.

이번에 바뀐 건 옛 집과 새 집이 둘 다 조정대상지역일 때만이에요. 조정대상지역은 과열 지역으로 지정돼 세금과 대출 규제가 더 센 곳이에요. 2025년 10월 15일 기준으로 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 여기에 들어가요. 서울 안에서 갈아타는 분이라면 대부분 해당된다고 보면 돼요.

• 조정 → 조정: 2년
• 비조정 → 조정: 3년 유지
• 조정 → 비조정: 3년 유지
• 비조정 → 비조정: 3년 유지

2년을 세는 기준은 새 집 취득일이에요. 옛 집을 산 뒤 1년 이상 지나서 새 집을 사야 한다는 요건은 그대로고, 전입 요건이 새로 생겼다는 내용은 확인되지 않았어요.

📷 사진 2 · 옛 집·새 집 지역 조합별 처분 기한표 (조정→조정만 2년)

 

‘10월 1일 이후에 산 집부터’가 아니에요

적용 기준은 두 날짜를 같이 봐야 해요. 2026년 8월 4일 이후에 새 집을 사고, 10월 1일 이후에 옛 집을 파는 경우부터 2년이 적용돼요. 시행일이 10월 1일이라서 “10월 이후에 산 집부터”라고 오해하기 쉬운데, 새 집 쪽 기준일은 8월 4일이에요.

반대로 8월 3일까지 새 집을 샀거나, 매매계약을 맺고 계약금까지 냈다면 종전대로 3년이 유지돼요. 8월 초에 계약한 분이라면 계약금을 낸 날짜부터 확인해 보는 게 먼저예요.

기한을 넘기면 세금이 얼마나 벌어지나

기한 안에 옛 집을 못 팔면 일시적 2주택 특례가 사라져요. 그러면 현행 법률상 조정지역 2주택 중과가 붙고, 장기보유특별공제도 받지 못해요. 중과세율은 기본세율에 20%p를 더하는 걸 말해요.

아래 예시는 모두 계산값이에요. 필요경비는 0, 기본공제는 250만 원으로 잡았고, 지방소득세 10%는 따로 괄호에 적었어요. 12억 원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만 과세하는 고가주택 기준도 반영했어요.

2016년에 서울 집을 8억 원에 사서 쭉 살다가 15억 원에 판다고 해 볼게요. 새 집은 2026년 9월에 서울에서 샀어요.

• 새 집 취득 후 2년 안에 팔면 세금은 약 257만 원이에요(지방세 포함 약 282만 원).
• 2년을 넘겨서 팔면 약 3억 9,651만 원이에요(지방세 포함 약 4억 3,616만 원).

같은 집, 같은 가격인데 기한 하나로 150배 넘게 차이가 나요. 이 집주인이 새 집을 8월 3일까지 계약하고 계약금을 냈다면 3년 규칙이 적용돼요.

📷 사진 3 · 기한 안 매도 약 257만 원 vs 기한 초과 약 3억 9,651만 원 (계산값)

 

장기보유특별공제 개편은 아직 ‘법안’이에요

여기서부터는 확정된 얘기가 아니에요. 장기보유특별공제(장특공)는 오래 가진 집을 팔 때 양도차익의 일정 비율을 빼 주는 제도예요. 양도차익은 판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 이익이고요. 이걸 거주 기간 중심으로 바꾸는 안은 이번 시행령이 아니라 소득세법 개정안이에요. 시행령은 국무회의로 바꿀 수 있지만 법률은 국회를 통과해야 해요. 9월 3일 국회에 제출돼 심사 중이고, 통과되더라도 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하자는 내용이에요.

지금 1주택자는 보유 1년에 4%, 거주 1년에 4%씩 각각 최대 40%, 합쳐서 최대 80%까지 공제받아요. 단, 3년 이상 보유하고 2년 이상 살아야 이 표를 쓸 수 있어요. 법안의 일정은 이래요.

• 2027년: 현행 그대로
• 2028년: 거주 1년에 6%, 보유 1년에 2%
• 2029년부터: 거주 1년에 8%(최대 80%), 보유분은 없음

10년 가진 집으로 계산해 보면, 지금은 보유 40%에 거주 40%예요. 2028년에는 보유 20%에 거주 60%, 2029년부터는 거주 80%만 남아요(2029년 연차별 수치는 법안 요약을 바탕으로 계산한 값이에요).

법안에는 공제액 한도도 들어 있어요. 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원이에요. 이건 집값이나 양도차익 한도가 아니라 빼 주는 공제 금액 자체의 상한이에요. 사람별, 물건별로 따로 적용하고요. 10년 이상 살고 양도가 30억 원 이하인 1주택자의 기본공제를 250만 원에서 2,500만 원으로 올리는 안도 같이 올라가 있지만, 이 역시 미확정이에요.

📷 사진 4 · 장특공 연도별 변화 (현행·2027 / 2028 / 2029~) 보유 vs 거주 비율

 

오래 가졌지만 안 살았다면 더 크게 벌어져요

7억 원에 사서 10년 가진 집을 15억 원에 판다고 해 볼게요. 12억 초과분만 과세하니 과세 대상 양도차익은 1억 6천만 원이에요. 아래도 전부 계산값이고, 2028년 이후 수치는 법안이 그대로 통과된다는 가정이에요.

• 10년 모두 거주: 현행, 2028년, 2029년 이후 모두 약 317만 원. 기본공제를 2,500만 원으로 올리는 법안까지 통과되면 더 줄어요(미확정).
• 2년만 거주: 현행 약 1,361만 원, 2028년 약 2,177만 원, 2029년 이후 약 3,073만 원
• 한 번도 안 살고 보유만: 현행 약 2,849만 원, 2028년 약 3,409만 원, 2029년 약 3,991만 원

오래 산 사람은 개편 전후로 거의 차이가 없어요. 반면 보유만 한 사람은 2029년에 현행보다 약 1.4배가 돼요. 참고로 “오래 가지고만 있으면 80%”는 지금도 틀린 말이에요. 2년 이상 살지 않았다면 현행에서도 80% 표를 쓸 수 없어요. 또 취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었다면, 2년을 살지 않고는 1주택 비과세 자체가 안 돼요.

상생임대는 ‘조기 종료’가 아니라 원래 날짜에 끝나요

상생임대인 특례는 임대료를 5% 이내로만 올려 2년 이상 세를 주면, 1주택 비과세의 ‘2년 거주’ 요건을 면제해 주는 제도예요. 계약과 임대 개시 기한이 2026년 12월 31일로, 처음 정한 일몰 날짜대로 끝나는 거예요. 정부도 조기 종료가 아니라고 설명했어요. 다만 10월 1일 양도분부터 ‘상생임대가 끝난 뒤 1년 안에 팔아야 한다’는 요건이 새로 붙었어요(최대 2029년 12월 31일까지).

종부세에서도 일시적 2주택 기한 단축은 2027년 6월 1일 과세기준일분부터 적용돼요.

헷갈리기 쉬운 부분

• 모든 일시적 2주택이 2년이 된 건 아니에요. 조정→조정만이에요.
• 새 집 기준일은 10월 1일이 아니라 8월 4일이에요.
• 장특공 개편은 10월 1일 시행이 아니에요. 국회 심사 중이고 2028년 양도분부터예요.
• 20억·10억은 양도가 한도가 아니라 공제액 한도예요.
• 12억 비과세 기준이 바뀐다는 내용은 확인되지 않았어요.

아직 확정되지 않은 것도 있어요. 10월 1일 실제 공포와 부칙 최종 문구(분양권·입주권, 상속·증여로 받은 집의 취득일 처리), 장특공 개편안 전체, 2028년 이전 취득분 경과조치는 국회 심사나 관보 공포 뒤에 바뀔 수 있어요.

갈아타기 전에 확인해 둘 것

• 옛 집과 새 집이 둘 다 조정대상지역인지
• 새 집을 8월 4일 이후에 샀는지, 8월 3일까지 계약금을 냈는지
• 새 집 취득일에서 2년(또는 3년)이 되는 날짜
• 옛 집에 실제로 산 기간이 몇 년인지

지금 상황이 ‘서울 안에서 갈아타는 중’에 가까운가요, 아니면 ‘오래 가지고 있지만 살지는 않은 집’에 가까운가요?